【泰房知识】泰国房产法律及政策科普!

来源:金海边泰房及移民

入乡随俗,一国有其区别于其他国家的法律,外国人去到异国首先要做到遵纪守法,不惹事也不怕事,这是投资成功的基础之一,今天就给大家讲讲,泰国房产法律及政策,大家可以在平时的投资和交易中多留个心眼,避免掉坑。


泰国房地产开发、建设的流程


1.1 身份要求

1)具有泰国国籍的个人;

2)由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。


1.2 购买土地的手续

1)调查土地权属、负担、颜色(规划用途);

2)起草土地购买协议;

3)土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记,否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。


1.3 建造房屋的手续

1)开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色,查看在此土地上是否准许建造此种建筑物;

2)开发商需起草建造计划蓝图,所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估(EIA)或是否需要得到相关部门的批准;

3)在建造任何建筑之前,开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府(市政当局)的建筑物管控部门,在收到建筑许可证后方可施工;

4)在建造完成后,开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验,合格后方可以计划使用用途开始使用。


1.4 经营不动产业务的要求

在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前,经营者应获得各类经营许可。


泰国对外资房地产开发、建设的限制

2.1 对外国人经营不动产业务的限制

总的来说,泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的,包括买卖或建造建筑物。但是也有例外,若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型,便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意,应在开展此种经营前申请外商经营许可(“FBL”)。


2.2 对外国人获得不动产的限制

在泰国法律中,外国人不能获得土地。例外的情况是,在投资委员会规定中(《土地法案》第96条),外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1莱(约为1600平方米)的土地。


与此同时,除了土地购买外,外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许(可能性不大),须经严格的程序,土地须在特定地点,同时获得内政部长的准许。


1)在泰国法律下,外国人可拥有公寓,但是须符合每栋公寓中外国人占49%,泰国居民占51%的比例;


2)外国人可在泰国承租、租用土地;租赁不能超过30年,当合同期限届满时,可以续签;但是自续签后,不能超过30年;


3)外国人不能获得土地,但是可以拥有与土地分离的建筑物。


泰国房地产开发、建设的相关法律规定

3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律,其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。


3.2 在获得土地后,需要在土地上建造任何建筑之前,需要符合下列两部法律的要求:

1)《城乡规划法》B。E。2518

2)《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定


3。3 在经营不动产业务时,需参考以下法律:

1)《土地发展法案》B。E。2543

2)《公寓法案》B.E.2552

3)《酒店法案》B.E. 2547

4)《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542

5)《托管账户法案》B.E.2551


随着泰国旅游、养老的发展,越来越多的投资者前往泰国投资房产,特别是在中国房价居高不下、泰国房价平缓适中的大环境下,只要手上有点小钱的,都希望到泰国投资一套自己的小产业!


但是,在投资后因各种事由、意外需要出售房产获取资金的,应该怎么办呢?毕竟对于一个中国人来说,泰国的法律、语言、房产业规则等都是与中国不同,泰国的地契(房产证)均为泰文,容易产生购房风险,所以,您在购房或售房之前,一定查清所购、所售房屋的产权现状,避免因产权不明确而导致的纠纷,并对购房或售房流程有一定的了解,避免受骗!


一、看房洽谈

看房后,当您有意购买这套二手房,与卖方洽谈好价格,双方确定最终销售价格和意向后,需要及时确定房款的支付时间,并且支付预定金,一般预定金可双方洽谈。


二、签合同

确认双方身份(泰国身份证及护照等有效证件),签订二手房转售合同。


三、付款

当买方支付了订金后,会收到订金付款收据,以及该公寓房间已经为您预留的文件声明。买方开始准备必要的房产过户文件,在泰国本地银行以买方名义开立帐户用以接收海外汇入的房款。


从国内购汇转帐至泰国银行帐户,大概2-3个工作日到帐后就可以马上办理现金支票(带上护照、购房合同),同时,购房所有必要文件也要全部确定,详细资料如下:


卖方所需资料

泰国个人业主:身份证+房产证

外国业主:护照及有效签证

泰国公司业主:全套公司注册文件(由泰国政府提供,文件出具日期3个月以内,建议最好1月以内),公司董事长身份证或护照

①无债务文件:该文件表明所购公寓没有任何债务,比如:物业费、水电费的拖欠等等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。

②授权委托代理书,及代理人的身份证明文件(如需要)


买方所需资料

①泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(任意转帐数额超过20,000美金即可向银行申请,此文件甚至可向第三方购买。这是泰国法律所规定的公寓过户时必要文件)。

②有外国身份买方会因各次转账数额不到20,000美金而无法申请外币兑换转账表,这种情况销售方可要求出示相关证明函来代替,外币兑换转账表只要求外国身份买方提供。

③授权委托代理书,及代理人的身份证明文件(如需要)。


四、土地过户

注意:土地厅的工作时间是08:30-16:00,中午12:00-13:00午休


提前准备资料

①电力局的最近一次电费缴纳单,以及电表户主更名通知单;

②物业处拿物管费的最近一次缴纳单,以及水费的最近一次缴纳清单,(如果水费是在7-11便利店交的,需要发票);

③原业主银行账单(需业主配合取得);

④买方在银行开具的支票以及银行证明、购房合同、护照。


过户后需检查的重要文件

①房产信息文件(内容包括:房产名字、地址,屋内的所有物品清单及图片),是否跟看房时的一致;

②房所付款项收据;

③买卖双方签字的卖房合同;

④更名后的房产证,一定要注意检查房产证上最后一栏是否已更名,查看名字是否正确(现在的名字有英文名和音译泰文名,以前只有泰文)。


五、房屋过户税费

过户费:2%(一般买卖双方各付一半,可协商)

印花税:0.5%(一般由卖方支付)

特种商业税:3。3%(一般由卖方支付,若业主持有房产超过5年则免)


六、办理流程回顾

流程:买家支付卖家定金——在合同规定时间内,分期款或一次性付清款/银行审批放贷款——支付卖家所有房款——土地厅过户,地契更名


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